实践中，相当多的小产权房买受人充满疑惑，作为在农民集体所有的土地上建盖的房屋，买受人购买小产权房后是否能进行房屋权属登记，如何判断市场中销售的房屋是否属于小产权房呢？从法律角度上讲，判断在农村集体土地上建盖的房屋是否属于小产权房，应注意如下几个法律特征：

    （1）小产权房是利用农村集体所有的土地建设的住宅其用地类型可能是宅基地，也可能是集体建设用地甚至是农用地。但是，不论何种类型的集体土地，相同点是小产权房屋的开发建设用地是属于农村集体经济组织所有的土地，相关土地没有依法办理国有建设用地的征收手续，没有向国家缴纳各项税费。

    （2）小产权房的开发建设程序违法。根据现行法律、行政法规规定，开发建设和出售商品房，必须“五证”齐全。小产权房的开发建设单位未取得合法的土地使用证，未办理且事实上也无法办理规建设规划许可证等相关手续，未按规定上缴国家土地出让金和各项税费，其开发建设房屋的程序不符合法律、法规规定。

    （3）小产权房不能办理房屋权属登记。房屋所有权，一般称为产权或者房屋产权，是指房屋所有权人依法对自己的房屋，享有占用、使用、收益和处分的权利。且根据《物权法》第9条第一款：“不懂产权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”即房屋产权必须依法进行登记方能发生效力。